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重新评估2020年房地产,疫情之下,需面临这些变化!

2020-02-14 15:38:11    青州房产网    评论:0    行业动态    浏览:2248     来源:益房网

疫情“黑天鹅”的横空出现,影响了楼市的各项要素和基本面,我们有必要对其进行重新评估。

01. 疫情对全年商品房销售影响相对有限

钟南山院士2月11日在接受路透社采访时表示,新型冠状病毒肺炎新增感染病例已经在一些地区出现下滑,疫情有望出现缓解。他预计峰值将会在2月中下旬出现,4月前可能结束。

对此,广东省房协2月12日发布简报称,疫情对全年商品房销售影响相对有限。

疫情下,房地产业一季度现金流将不可避免受影响,但从历史销售情况看,房地产销售旺季集中于第二季度和第四季度,第一季度占比最低。以2017-2019年广东商品房销售额为例,3年第1季度销售额占全年比重分别为18.5%、18.4%和17.4%。疫情影响下,商品房市场一季度销售恐受较大影响;若疫情在4月前结束,则对全年的销售影响相对有限。


02. 楼市调控政策需优化,警惕金融风险

此外,延迟复工对制造业、服务业的影响较大,但对地产、基建的影响相对较小。

广东省房协会长王韶认为,本次疫情对房地产业的影响虽不如酒店旅业、交通运输、餐饮娱乐等迅速直接,但在疫情防控时期,由于房企关闭售楼中心、暂停案场促销活动、购房者观望等,商品房交易困难、销售额下降已是事实。

王韶称,如果疫情持续,城市更新和房地产新业态也因投资大、回报周期长而受到策略性放弃;商品住宅库存积压提升,非住宅物业库存压力也将进一步恶化,诱发中小企业破产、延期交楼、购房者断供、小业主退租或“烂尾”等社会风险、经济风险、金融风险,必须高度警惕重视。

各地政府要在坚持“房住不炒”“因城施策”的主基调之下延续调控优化政策,房企也要合理定价积极促销,将疫情对房地产业的影响降至最低!

无独有偶,中指研究院在同日发布的《地产专家50人调研报告》中也指出,相比2019年,2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间。在调研的专家中,有97%的专家认为,2020年整体的货币金融政策,会较2019年进一步宽松。

旭辉集团CEO林峰也撰文称,今年整体看,政策环境会对房地产行业友好一些。其中,地产调控政策整体会略为宽松,但不可能根本转变,中央不表态,各地根据各自情况守底线的前提下放松。

03. 加大促销力度,提前制定疫情过后的营销策略

日前,中指研究院向全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调查问卷,开展疫情对房地产市场及企业影响相关调研。

调研结果显示:对市场影响方面,近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”,普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观,超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。

对企业影响方面,全国主要城市房企在营销端、投资端、开/复工等各方面均受到疫情影响,超八成房企已启动网上售楼处,近半数认为全年拿地规模较去年下降,超七成预计开/复工时间较原计划推迟一个月左右。

同时,有近七成受访经理人认为今年无法百分百完成销售目标,仅有19%认为公司能完成或超额完成销售目标。整体来看,行业内部对今年年初制定的销售目标的完成情况持较保守的态度。

当下,房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。

中指研究院在最新的调查报告中指出,房地产市场有望于下半年企稳向好,但由于收入各方面的预期很难短时间向好,房地产企业仍应在疫情恢复期加大促销力度,加快回款,缓解现金流压力。

总体来看,未来一段时期(至少上半年)供应端有加快出货回笼资金的需求,需求端有投入工作恢复生产的需要,在没有强政策刺激的前提下,整体新房价格的走势仍缺乏上行动力。企业应提前制定疫情过后的营销策略,包括促销、价格调整等。

04. 2020年,房地产面临五大新变化!

昨日,旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》认为,地产2020,注定是坎坷波折的一年。战疫过后,宏观环境、市场、行业将加速变化,企业也必然随之而变。

【经济环境之变】

疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看:GDP总量方面,其中,第三产业影响最大,占比54%,也最大。按2019年99万亿计算,预估今年影响可能高达10万亿。央行已经释放流动性近17000亿,未来可能更多,流动性宽松已成定局,对CPI压力巨大。股市方面,今年原本很多人预测的牛市不会来得太快,至少完全消化掉疫情的影响,一季度不太会涨,可能是建仓的机会。此外,疫情控制的时间一拖长,生产和出口不畅,信心不足,人民币汇率将会面临较大的贬值压力。

【政策环境之变】

今年整体看,政策环境会对房地产行业友好一些。整体而言,财政政策与货币政策今年一定会比较宽松,也有可能会进一步减免些税收,但估计幅度不大。

其中,地产调控政策整体会略为宽松,但不可能根本转变,中央不表态,各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些,但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的,但很可能放松的这些城市,市场也买不到限价的水平了。

【市场之变】

经济总量的回落,必然影响到各行各业,房地产也不会例外。如果没有较强的政策支撑,2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿,其中一二月份占比合计8%,3月份9%。现在楼市全部速冻,线上销售都是空话,没有线下体验,不会下单,但即使开放售楼处,客户也不敢来。

按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点,如果再延到3月份,可能就要影响到10个点左右。如果那样,20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平,也就意味着,19年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。

非典之后,客户转型需求暴增,偏向低密度的板楼,非密集区域,同时投资抄底也大幅增加。本轮来看,健康社区、家庭共享空间产品、投资需求,会有变化,同时需求会向优秀城市倾斜。

【行业之变】

外在环境和市场的变化,会导致行业底层逻辑的相应变化,增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。

规模增长之变:行业的规模有可能到达顶点,顶点有可能意味着拐点,今后可能都很难超越这个总量,至少在成交面积上,可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓,甚至持平,部分中型企业有较高增速的可能性,会缩小与头部企业的差距,小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

发展模式之变:高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑,没有地就没有位,但在金融去杠杆叠加限价的情况下,过量土储已经不是弯道超车的发动机,而是套在脖子上的枷锁。

回归内在逻辑:一是免疫力很重要,也就是提高自身经营质量的能力。二是存量资产经营能力。三是应对未来的创新能力:比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。

【企业之变】

如何向精细化管理,向价值链上的每个环节要效益,是能否活下去的根本。开发企业经营的开门七件事是:投储供销存回利(投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润),2020年也会发生变化。

投资:今年受疫情影响,政府推地会延迟,开发商也由于销售现金流断流,一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调,加上金融机构去杠杆,预估拿地资金全年会比19年略为下降。

土储:合理的土储应该是两年到两年半之间,既满足发展的需求,有时间弹性补仓,又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地,加快盘活土储周转,降低土储存量。

供货:要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。今年的产品会往绿色健康方面有较快的创新,供货的整体节奏会延后。同时在市场压力下,很多项目要以销定产,以减轻工程款的压力,特别是三四线。

销售:今年销售的压力会特别大。政策限购、疫情关门、中介截杀等,让很多销售人员开始怀疑人生。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标,会更难更累。在今年销售总量下滑的同时,行业的营销费率会比19年更高。

库存:今年是个去库存年。今年的疫情,导致房企既缺资金,又缺利润,库存必须要严控。可售库存总量上限最好不要超过四个月的销售额,但怎么样不减价去库存,则又是一个挑战。

回款:在去杠杆的金融环境下,今年的回款尤为重要,是安全性的根本,是内生型增长的发动机。整个一季度,回款规模估计会同比下降40%左右。希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松,否则有很多短债到期的企业将会很难过。

利润:新常态下,房企会更关注质量,核心净利润就能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量,是客户用钞票投票的结果,最真实。今年行业一定会关注利润排行榜,多过于规模排行榜。


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