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重要会议——2021年国家将如何进行房地产调控

2020-12-05 14:12:20    益房网     图说楼市    浏览:1763         来源:米宅


最近,关于房地产的讲话不少。


但是,看讲话,关键就是看谁说的。比如,12月3日,韩正副总理在住建部的这次讲话就很重要。

首先,这次讲话的主讲人是韩正,政治局常委、副总理,而且这个副总理直接主管住建部。


所以,这次讲话基本上就代表国家最高层对于房地产的态度。


2021年,国家将会如何施政,如何调控,如何“房住不炒”,本次讲话差不多都说的明明白白。


尤其是再结合今年7月,韩正发表的同样主题的讲话,两下相比,就可以看出更多的东西。


关于这次讲话,新华社报道稍长,我们挑最重要的说一下。


重点一:房地产长效机制实施以来,各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,坚持因城施策、一城一策,夯实城市主体责任,加强房地产金融调控,房地产工作取得了明显成效。


分析:


很显然,从国家层面来看,上面对住建部的房地产市场方面工作还是比较满意的。


取得了明显成效,而不是取得一定的成效或者阶段性成效。


所以,至少明年上半年,在全国来说房地产调控不会再大力度的加码,这是一个基本判断。


不过,不排除对于那些绝对热点城市动手,就像两年前的苏州,去年的杭州和今年的深圳,但都是点上的用力,而不是面上用力。


重点二:要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展。


分析:


前两句是帽子,肯定要说。


但是“时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱”,我查阅了一下,却是全新提法。


对于今后,房地产调控很可能就是像科教兴国一样,是个长期国策,而是不是一个短期对策,房价的稳定至少会纳入国家对于省市主要领导考核指标一样。


而且,会鼓励城市根据不同情况来出台更多“微操”层面的政策,比如前一段,西安根据家庭现有房屋面积而执行的不同首付比例一样。


重点三:要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。


要以保障性租赁住房为着力点,完善基础性制度和支持政策,加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系,尽力而为、量力而行,着力解决困难群体和新市民住房问题。


分析:


这一次讲话的另一个要点就是“住房保障体系”。很明显,国家要系统性的学习“新加坡模式”而放弃“香港模式”。


新加坡模式我曾经多次分析,其核心就是对于普通居住需求,国家保障解决为主。对于高端居住需求,市场解决为主。现在国家清晰的提出来,这两个体系是并行关系,而不是从属关系,把住房保障体系抬到了一个相当高的位置。


而且住房保障,要以租赁为主,而不是以“产权拥有为主”,这也就是说在下一个五年计划中,保障房将以各式各样“廉租房”、“人才房”、“学历房”为主,而像经济适用房那种“产权式保障房”将逐步退出历史舞台。


重点四:在韩正七月讲话的最后,新闻列出了一个参会名单表。

民间普遍猜测,除了长沙,是中央重点催促调控加码的城市名单,之后类似名单又出了一次,而且半年之内这些城市也大部分陆续出台了楼市调控加码措施。


这次,新文章没有再提任何参会城市,这也反证出本文的第一个结论,国家对于本次调控基本上是满意的。


虽然按照惯例,中央政府在年底总理还会有一次全国经济工作会议,在三月左右全国人大还会有一次政府工作报告。


但是这两次报告都属于综合性报告,他们都会谈到房地产,但是都不会谈很多。所以把本次主管住建部的韩正副总理的讲话,作为明年房地产工作的风向标估计更会准确一些。


按照这个思路,对于2021年全国楼市的总体调控,可以做出如下的概括:


第一、至少明年上半年,在全国来说房地产调控不会再大的加码,这是一个基本判断。


实际上在2019年的同一时间,我也有此判断,但是这个预测被疫情打断。


整个2020年房地产,从7月为节点,可以明显的分成两个阶段。


7月之前,由于疫情对于经济的影响,所以经济需要刺激,同时房地产也在刺激,调控部分放松,特别是土地杠杆在提高,导致在5月和6月出现了一个大家都没想到的楼市繁荣。


7月之后,准确来说就是韩正讲话之后,楼市突然降温,尤其是出台了央行去泡沫,降杠杆的“三道红线”要求,楼市降温非常明显。


所以,一升一降之后,现在楼市热度应该已经达标,再加上拜登当选,大家对于中美关系普遍向好,所以求稳可能就会变成整个楼市2021的总基调。


第二、在强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”的同时,一城一策,因城施策,将会成为政策主要执行方式。


所以、整个新闻报道用这么一句话来结尾——要处理好中央和地方的关系,坚持不搞“一刀切”,鼓励和指导城市政府因地制宜,完善住房保障方式,落实好城市主体责任。


很显然,是鼓励城市发挥自己的能动性。


而城市能动性的本能是什么?


估计除了长沙,哪个城市都是愿意不同程度的放松一下房地产的。


所以,对于2021年,是考验各地地方执政灵活性的时刻了。比如,上海新的留学归国人员以及创业落户一拖三的政策,就是一个好案例。

当然,林林总总的各种放松,2021年可能对会让我们应接不暇。


不过,各种因城施策,一城一策的背后,还应该加上一句话——“地方干活,国家判分”。


第三、再说一句话给我们投资直接相关的建议。


对于未来的中国楼市,刚需客户恐怕慢慢将变成稀缺资源。


不是年轻人不买房了,而是年轻人首套,新市民的首套,很可能解决方式慢慢就变成了“保障性住房”。


这是一个趋势。


所谓趋势,就是每年变化不明显,但是会持续变化的普遍情况,时间会给趋势以巨大的力量,改变所有人的看法和做法。


所以,今后投资房地产,改善型住宅会变成首选,而刚需产品则会被慢慢被替代。


还是那句话,刚需产品的替代品——保障性住房会持续增加,这个趋势或许一两年不明显,但是五年十年一定会显示其力量。


毕竟,这就是趋势,做任何事情,包括房地产投资,顺应趋势才是最好的选择。

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