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房产知识早知晓——父母“传承”房产给子女,明年起将实施新规!

2020-10-20 13:26:05    益房网     行业动态    浏览:1973         来源:专聊房君

房产的价值,在今天有目共睹,就一个普通家庭来讲,最大的财产可能就是房产,将这样一笔巨额财富“传承”给子女,是很多人都关心的话题。

在生活中,我们经常可以看到,父母在世的时候,由于不涉及房产这样的财产分割,往往不会有什么问题,但一旦父母离开这个世界,子女之间的矛盾就容易显现,有的甚至为此打起了官司,最后互不来往。何况有时候还可能存在亲戚来“争”财产的情况,问题就更为复杂了。

作为父母,肯定是不愿意看到这样的情况出现,在以往,要避免矛盾的办法不是没有,比如说提前立遗嘱,把各子女应得的份额写好。但受传统思维束缚,有的老人甚至担心子女不孝顺,所以一直没有留遗嘱的习惯,有统计数据显示,在前些年,真正立遗嘱的人甚至不足1%,这也看出我们的“遗嘱”意识比较薄弱。

此外,还有一种情况是,现在很多家庭都是独生子女,父母认为,无论留下多少家财,立不立遗嘱都无所谓,因为最终都是给自己唯一的孩子。

因此,在以上因素的作用下,老人把房子“传承”给子女的方式,绝大多数还是归于“身后继承”的方式上,那么,这种方式是不是妥当?或者是最划算的“传承”方式呢?明年1月1日开始实施的《民法典》新规统一做了“这样”调整,相较于原《继承法》,其中有较大变化。

首先是判定遗嘱的“效力”,比如说老人有两个孩子,老大已自立门户,老二跟自己一起居住,一次重病后,老人写下遗嘱:自己所住的房子今后归老二,且进行了公证。但随着二儿子结婚成家,老人独自居住,二儿子基本不来探望,几次生病,还都是远在外地的大儿子嘘寒问暖。老人重新再立遗嘱,两个儿子各分一半房子。

按照原继承法规定,这套房子的产权应该全部归二儿子,但从明年起,两个儿子各得一半的房子。因为新规删除了“公证遗嘱”效力优先的规定,以最后一份遗嘱为准。此外,如果二儿子回心转意,重新对老人好得不得了,老人若改变主意立最后一份遗嘱,写明房子的2/3归二儿子,那么这房子的分配还得以这个最终的遗嘱为准。

其次,明确遗嘱继承优于法定继承。在民法此前的规定中要求,违反法律的遗嘱不受法律保护,同时在继承法中规定了继承的顺序和方式,但在新规中则明确,若留遗嘱的按照遗嘱继承。比如说,小王属于第二顺位继承人,按理说,只有待第一顺位继承人不继承的情况下,才能轮得到他继承,但根据新规,若老人在遗嘱里明确小王也享有继承权,那么,此时作为第二顺位继承人的小王则可优先继承。

第三,为尽可能减少财产无人继承情况,代位继承人增加。这一变化主要考虑财产无人继承情况,同时又考虑到继承人确实对被继承人起到了照顾、陪护的作用,将被继承人的侄子、侄女、外甥及外甥女一并纳入到法定代位继承人的范围。

从中可知,民法典有关继承方面的新规相比以前做了较大调整,更贴近生活,更人性化,关于财产的传承更倾向于老人的意愿,毕竟这些财产都是老一辈人辛苦赚来的。不过,如果要算经济账,“身后继承”未必就是一种划算的方式,可以与另外两种过户方式做一个简单比较:

均以“价值100万的房子,满5年唯一房产,面积为90-144平米”为基础计算。其中:

赠与过户费用为:公证费100万*1%+契税100万*3%+评估费100万*0.25%=4.25万;

买卖过户费用为:契税100万*1.5%+个税100万*1%=2.5万。

这个时候,有人一定认为,这两项费用都不低,如果是好几百万的房子,那这个费用就更可观,而“身后继承”过户费用即便各地有所差异,但也基本介于几百元到几千元之间,跟前面两种方式相比,感觉还是“身后继承”过户最划算,但这种说法只建立在一种情况下可成立,即当这个继承人名下无房,继承房子后,满5年再转卖这个“遗产”,只有正常的交易费用,不会有其他额外的税费。

但是,在大多数情况下,如果继承人本身已有住房,那么再想转卖继承下来的房子,则需要交20%的个税,交易总价100万的房子就是20万的税,这个时候,“身后继承”过户将是税费最高的一种方式,最不划算。所以,在最新政策下,如果不满足“满5唯一”条件,仍旧是买卖过户最为划算。

当然,也有人说了,我们也不能光算经济账,房子给人以感情寄托,比如老祖宅,子女们继承的是老人的“情感”,所以,他们宁愿选择“身后继承”。若如此的话,就要看你更在乎什么了。


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