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青州买房你还在误区里打转?购房该考虑的问题,看这里一目了然!

2020-06-01 09:13:43    益房网     行业动态     来源:功夫财经

(图片来源于网络)

01

多数人买房都存在的误区

作为一个首次买房或者自住需求的买房者,买房子时应该注意什么呢?

一般的建议都是针对住宅本身,让你注意户型、楼层之类,这个虽然重要,但不是最重要的,今天我就给出一个选房者思考框架。

要说明的是,买一手房和买二手房需要关注的问题有很多是完全不同的,二手房整体上复杂得多,尤其是“尽调”环节和“交易”环节。这篇文章我们先说说相对简单的一手房。

对购房者而言,在实际的购买过程中,房子本身其实并不是思考最重要的方面,而是你自己的需求。

我们首先要明白的就是,买房买的不是房子本身,而是房子所能解决的问题,你要想清楚买房首先要解决的最重要的问题是什么?是解决居住问题还是入学问题,还是为了投资?是怕房子继续上涨买不起了,所以急于上车,还是现在居住的房子没有阳光,你要光线好、通风好的住宅?又或者每天通勤时间太长导致疲惫不堪所以要换近一点?

为什么要了解自己的需求?是因为这是你首要解决的问题,能够解决这一问题的房子就要先考虑。否则很容易走入“啥都要”的地步,最后买不到房。

交通好了又要户型,户型好了又要楼层,楼层好了又看景观,景观好了又要物业。其实你的需求解决交通问题,那交通就是首位;或者你就是要好户型,解决一家三代共同居住,那么景观意义就不大。对于普通人,找到自己最需要解决的几个需求,最好不要超过3个,这一点非常重要。什么都好的盘,那一定有一个缺点,就是“贵”。最终买不起也是白搭。

02

选房时必须注意的问题

确定好了需求,就是挑选标的了,也就是选房子了。

选房子最重要的是选区域,因为区域代表了配套。

销售讲解区域时会使用沙盘,看沙盘会用到几个小技巧:

一是实测距离重于标注距离这个大家都懂,沙盘上的距离都是配合销售需要,为了显得近,到重要配套、繁华区域、交通站点的距离都是缩小的。而到高架路、工厂的都是放大的,为了显得远。

二是建设进度重于规划规划往往是画饼,饼的大小、实现的时间并不一定会和规划完全一致,而建设进度则是可以目测、评估的。

规划中最容易出问题的是学校,往往承诺时间到了学校还没影子,由于这点而维权的太多了。还有就是交通站点,要么到了时间没建好,要么建好了不在沙盘的位置。而且小区的配套往往会推迟交付使用,因为开发商都是先卖住宅,才配套建设,肯定是配套时间推的越久越有利。

三是地段重于配套很多新盘自带商业,虽然增加了项目本身的便利程度,但是后期空置的很多,最后所谓的配套只是一句空话。而好地段的商业就可以规避空置,尤其是成熟片区可以不依赖社区配套。

其次是选房子,户型、朝向、楼层这些通常的知识大家都懂,这里就简单说几句。

户型方面要注意看户型图时,方正、不缺角是最好的;现在的住宅高层多、多层少,蝶形楼多、板楼少,可能做不到户型图方正,那就要户内每间房方正。套内注意家务线、家人线、访客线之间不交叉、不干扰。

朝向南北通透最佳,纯南次之,然后是南优于东,东优于西,纯北最差;如果没有赠送的平台花园,楼层就不要顶天立地。

(图片来源于网络)

除了这些众所周知的知识,还有几个不太为大家关注的细节说一下。

一是外立面,很多期房没建好,是看不到外立面的。那就要多问置业顾问、注意观察模型,了解清楚外立面的相关颜色、材料。外立面质量会影响未来小区声誉和增值保值。

二是腰线,腰线上下层最好都不要选,腰线会积水、堆垃圾,容易引贼,尤其下层还会影响采光。

三是看园林设计,其规划排布是不是比较清晰合理,园林是不是你喜欢的风格。

四是期房一定要看模型,仔细观察自己楼栋所在的位置、楼层、视野、朝向等等,这是最直接的角度图,而且还可以看出周边配套。

五是看样板间,样板间都是开发商根据需要包装出来的,本质是带有糖衣炮弹性质的广告,很多人一到样板间就被开发商的精装修蒙住了,一激动就忽略了项目是否有价值,直接刷卡了。

样板间也有几个众所周知的问题:

一是大量使用光线,样板间看上去非常和谐、亮丽是因为大量使用暖色系的灯光,使得整个屋子没有光线死角,而且家具和墙面装饰配合光线的结果。自己家的房子在日常使用中完全不是如此的,对这一点要有所认识。

二是家具尺寸往往偏小。为了使室内空间显得更大,样板间的家具大多数是专门定做的,不是家庭使用的常规尺寸。

三是不安装室内门和橱柜。同样为了使室内空间显得大,样板间的每间房子都是不安门的,厨房往往是开放式的,除了专门的衣帽间外每间房不会打橱柜,这样子看上去房子大得多,但是真实居住时的感受就会和看样板间的感受差距大。

除了以上这几点外,如果你要买带装修的新房还有两点要注意。

装修标准要了解。

开发商承诺的装修单价就是装修标准,开发商因为是大批量采购,很多原材料使用的是工程级别而不是家装级别的,所以报价需要打折才会接近真实的装修标准,一般实际标准为公布标准的5至7折。当然一般大品牌开发商的装修就要好很多,中小开发商的装修标准就不确定了。

交付标准要问清。

交付标准指的是交房时包括哪些内容,现在的精装一般包括硬装的地板、墙面、管线、水电气暖等,还会有厨卫的配套,某些盘会附赠空调、冰箱等电器,个别盘会带家具。具体带哪些配套,要问清楚。有一种常见的纠纷是后期交付的时候,给你的配套产品不是样板间的高标准,包括双开的大门变单开等等。

03

交易环节容易出的问题

选好了产品,下一步就是交易了。交易环节其实很容易出问题。首先当然是看“五证”是否齐全。开发商会在售楼处明显处展示项目所有的审批许可,也就是五证要齐全。

五证是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,其中最重要的是商品房预售许可证。

(图片来源于网络)

大型开发商一般都是手续合规的,但是很多中小型开发商是没有办理齐全“五证”,在开盘销售、或者在蓄客阶段让你交定金,甚至行情比较好的时候,无证销售也存在。

要注意只有证照齐全才能办贷款,如果“五证”不全就开始卖,那是不能办理银行抵押贷款的,那么你交的定金会存在一定风险,所以是否能贷款是测试楼盘手续是否齐全的重要方法。

其次是看看“不利因素”。

现在要求一手楼盘要在销售中心公示项目不利因素特别提示,内容主要包括项目土地、在建工程抵押情况,小区内部和外围配电房(变电所)位置、垃圾场收集点,临时停车位、采光、通风、楼间距、日照分析报告等情况。

这些“不利因素”销售是不会主动告知的,有些小开发商甚至放置在不起眼的角落,大开发商则在显眼位置公示。

不利因素会告诉你夏天院内的垃圾回收中心会不会臭气满天;汽车进出地库碾压篦子的噪音是否会让买入低楼层的你痛苦不堪;公租房甚至是安置房会不会同在一个小区;房子周边的安置区、宗教场所会不会导致生活的不便。

以上可以统称为“不利因素”,如果能够相对透彻的了解,自然会免除很多不必要的麻烦事。

还有就是和开发商约定一旦贷款不能放款怎么解决。因为一手房的贷款银行是和开发商合作的,就那么几家,一旦因为购房者资质不能放款,购房者就要全款或者损失定金了,如果对自己的征信没有把握可以先递交材料,让银行审核,同时和开发商谈谈一旦不能放款定金怎么处置的问题。

最后要注意一些交易的小技巧。例如什么时候买房最佳,从全年看就是淡季,一般春节前后。从项目看第一期首开最佳,一般有优惠,价格也会比较低,后面每开一期上调一次价格,当然这个不是绝对的,极个别区域一手盘供应量很大,也会价格越开越低,但是这样子开发商的房子也很难卖。

最佳一手房买入时机当然是老业主砸售楼处之时,说明此时的价格降了,而且降幅不小,开发商宁可冒着被维权的风险都要强行卖,那真是打骨折的价格了。买房子这件事看似简单,其实比较复杂,对于首次置业的小白来说,多看多听多问多跑多学,是规避犯错的不二法门。

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