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五月份开始,青州房贷族们要注意这些新规……

2020-05-07 10:25:22    益房网     行业动态     来源:蓝白观楼市

迈入5月份,天气逐渐炎热起来,虽然各地房地产行业复工进度已经达到了90%以上,可成交量依然没有太多起色,今年所谓的“小阳春”和“红5月”,消失已成定局。

市场里的跌宕起伏抛在一旁,对正在还房贷的有房族来说,进入5月份之后,要尤为注意2条新规。

一,存量房贷转LPR,只剩90天的时间了,尽早做选择。

根据央行公告,今年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

请注意:个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR为基准,所有客户在2020年3月—8月期间的任何时点转换,同一笔贷款的点差都是一样的,保证大家都公平。

5月份已经过去几天了,距离8月底还有整整90天时间,也就是说,90天之后,正在还房贷的人就没有“主动转换”的机会了。

二,连续降息后,5月份房贷利率将会更便宜。

我们梳理一下今年降息的时间线。

今年2月20日,1年期下调10BP至4.05%,5年期非对称下调5BP至4.75%。

4月20日上午,一年期LPR利率下调20个基点至3.85%,五年期LPR利率下调10个基点至4.65%。

今年降了两次LPR,对房贷利率有何影响?

我们不妨拿数据说话,根据机构对全国674家银行的调研数据,现在全国首套平均房贷利率是5.4%,相当于在本月5年期LPR基础上加了75个基点。

注意:该机构调研的房贷利率数据是截止4月20日之前的,也就是说,4月份降息后的房贷利率水平,要到5月份才能反映出来,这是本月购房者可重点关注的一个方面。

说了这么多,很多人可能还是会对LPR、存量房贷、加基点没什么概念。

其实,对绝大部分人来说,不用管太多学术化的语言,只要知道一点就行:5年期LPR就是以前的贷款基准利率。

在去年10月份之前签的商贷合同,在8月底之前都要转换成LPR合同,只是由原来的“上下浮百分比”的方式,变成了“加减基点”的方式,其他没有任何区别。

举个例子,小明在2016年买的房子,按揭合同期限是30年,基准上浮20%,也就是4.9%×(1+20%)=5.88%。

小明和银行确定在5月份转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为98个基点(5.88%-4.9%=0.98%)。

反过来说,假如小明房子买的早,2014-2015年的时候房贷利率很便宜,他的合同是基准下浮20%,4.9%×(1-20%)=3.92。

那么,此次加点就是-98个基点(3.92%-4.9%=0.98%)。

看到这里,大家应该明白了,加基点是可以为负数的,不管你以前的房贷利率是上浮还是下浮,都不影响转换成LPR合同,只不过算法变了而已,月供没变、利率没变,其他的一切照旧。

此外,在转换LPR的过程中,要避免以下3个误区。

1,转换基准并非是最新LPR报价为锚。

有人会问,4月份的5年期LPR不是已经降到了4.65%吗?为什么你的举例中还用的4.9%?

这一点很多人会混淆,不管今年LPR怎么降,大家转换过的LPR合同,重定价日一般都是明年的1月1日,那个时候,切换过的合同才会以今年12月份的LPR进行重新定价。

现在转换,只不过是把加多少基点给固定下来了,倘若5月份转换房贷合同以最新LPR报价为准,某种意义上其实对3-4月份早已转换的人们不公平,这一点央行早就考虑到了。

2,为了图省事,盲目选“固定”还贷方式。

最近一段时间,看到不少朋友对转换LPR房贷合同的看法,令我意外的是,很多人在对LPR报价形成机制没有概念的情况下,武断的做出“不转换LPR”、选“固定房贷利率”的决定。

恕笔者直言,对绝大部分人来说,转换LPR是再合适不过的还贷方式。

原因有二。

一方面,全球降息周期只是刚刚开始,我们在去年11月份,今年2月份,4月份已经进行了3次降息,次数之频繁,降息力度之大,都是以前没有过的,相比于以前参考几年不变的4.9%基准利率,未来LPR的下降趋势几乎是板上钉钉。

另一方面,即便CPI再次走高,又出现了通胀压力,在目前的大环境下也很难再像以往那样加息,更何况,上世纪90年代我们的基准利率接近10%,在2007年的时候降到了7%,现在已经降到了4.65%,这样的“长期下降”趋势不言而喻。

退一万步来讲,就算LPR有上升的可能性,等到10年、20年之后,大不了提前还款就可以了,随着货币购买力的逐步缩水,背负房贷的时间越长,需要偿还的月供压力就越小。

3,只知道去银行排队转换LPR合同。

不少人考虑到转换LPR的期限慢慢在靠近,对转换的流程、时间、文本、规定都不了解,只能跑银行里去排队转换。

事实上,早在2月末,包括工农中建在内的4大商业银行,已经宣布了转换LPR的操作细则。

有的是线上手机及PC端入口自行转换、接收通知由银行统一操作;有的是线下通过银行网点柜员机转换,或者服务网点柜台,还有的是等银行经理电话联系就行。

因此,在你着急忙慌的跑到银行之前,不妨先打电话问一下,看自己房贷所属银行是什么规定,如果可以通过网络简便快捷的切换LPR,也不用再辛苦的跑一趟了。

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