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青州楼市观察:房价高和这些有关?来一看究竟!

2020-04-13 15:44:17    益房网     行业动态     来源:泽远Style

现在一提到房价,大家首先想到的一个字:贵!

核心区域贵、开发区贵、学区贵、商圈贵!

有人说房地产是支撑国家发展的顶梁柱,房地产不行了,周边连带产业也会出现下行的情况,国内整体经济形势也不容乐观!那房价到底跟国民经济有多大关系,经济又跟房价有多大的关系。

微观来看,就是:日常的消费力推动了房价,还是房价推动了消费力。

这到底是不是个“先有鸡还是先有蛋”的问题?

房价的构成和推动

不论之前的的经济大V怎么看空楼市,如何宣扬地产泡沫。事实上中国房价整体的向上,一路走高,是路人皆知的事实。

但大多数人其实并不太理解房价的构成。

大概可以理解为土地+建筑+税费+营销+利润。

在中国的土地市场中,有多种性质的土地,有的直接拍卖,拿到手“七通一平”就可以开发的。也有需要通过旧改,通过付出安置的成本来换取较低的地价,还有的是通过开发定向产品,比如产业园、写字楼、公共建筑等等来换取配套的住宅土地,甚至是通过土地变性把其他性制度土地运作成为住宅地,再继续开发。

总之,土地的成本是一个楼盘、一套房子里,占比比较高的部分。

然后是建筑安装成本,这一部分我们直接把设计规划勘察其实都并进去都没有问题,这方面有很多误区,很多人认为这个成本很高,其实这方面的成本基本是大差不离的。

拿土地成本、楼面价来按比例推算建筑成本是非常不精确的。

比如说,我们在房价5万的城市,倒推出一平方建筑要一万的成本。那我们到房价八千的青州,发现卖8000块,楼面价3000的楼盘,也做出了非常漂亮的精美的产品。所以那样显然是说不通。

所以,即使算上各种百分之几到百分之十几的营销费用和利润,其实大头还是在土地和税费上。

在地方土地财政困局没有新的突破时,城市仍然需要资金做基建时,房价大幅度下跌,土地大幅度下跌是很难实现的。

加上国内资金很难有大的沉淀池,其他的渠道投资也没有房产这么容易,或者说不像房子这么多年不断的走高,钱蜂拥至楼市也是情理之中的事情。

很多人觉得是有人在炒房才炒高了房价。如果你这样理解,那么你自己本质上就是一个炒房客。所谓供需决定了走势,无论你是买第一套自住,还是置换或者纯投资升值。

放在楼市里,不论目的你就是所谓的需求端的一份子。需求端不断变大,而供应端没有跟得上节奏,数量不足就会推高房价。

你不要说,房子多如牛毛,空了多少房子。那些房子只要所有者不把他挂牌出手,就意味着他永远不会成为供应端。

所以,只要不出什么大事大危机,在当前局势下,有人口流入的城市,短期内下跌那是因为供应量过大。当局势发生变化,供应量被人为或者天然限制的时候,情况就会相反,涨就成了主流。

毕竟物以稀为贵。毕竟就算是有托儿的市场经济,也算是市场经济。

行文至此,很多人会说这些我都知道,已经看腻了。别急,我们再说说消费。

购买力的形成

我们再看购买力,这些年来我们的国民收入数据一直非常亮眼。

经济的多元化,研发能力的提高,产品制造能力的提高,资本运作能力的提高,以及中国在世界的影响力,综合成为了整个国家消费力和收入的提高。

这些宏观的层面,确确实实成为了国民购买力提高的一部分,但它并不是唯一或者比重特别大的一部分。

很多时候,我们在下沉到底层,从细枝末节中可以看到,许许多多关联的东西,在推动购买力上也非常的重要。

比如说房价,我们会发现房价一万块的城市和房价五万块的城市,其日常物价是差异非常明显的,甚至是非常透明的产品。

比如我们在深圳的便利店买纯净水矿泉水,常见品牌都在3元以上,而同样的产品,在房价较低的城市,价格可能是2元、1.5元,甚至是1元。

很多人会质疑说,这跟房价有什么关系,人的收入、工资不一样。

其实,当这座城市的水都已经卖到了三块钱,那么我们会发现,企业在招聘的时候,就很难以小城市的工资标准来招聘,而且越高阶的岗位越明显。这是一个非常直接的因果关系。但他和房子的因果关系也非常直接,只是层级更多罢了。

也就是说,所有的东西都是关联性的,没有谁能独善其身。

比如说,便利店老板在提高单价后,收入也提高了。他的购买力变高之后,他在消费高于小城市消费水平的餐厅时,就会促成了餐厅老板的高收入和购买力。

餐厅老板的高购买力,可能再次促成了商场中一些奢侈品的店铺消费,促成了豪华汽车等产品的消费,而造就了另一层高收入人群、高购买力的老板。

这些老板的收入足够高,转一圈回来,才会给员工发放足够高的薪水,这样员工才有消费力购买3元一平的饮用水。

这就是一个消费力或者购买力循环提高的闭环。

房价和购买力

在我们知道购买力是不断的循环提高之后,也要清楚,这其中还有一个重要的角色,那就是房价。

房价甚至可以和购买力、消费品价格成为三角关系,而非是归纳于消费品里。

因为,租金来源于房产。

也就是说,虽然多数城市的租售比并不高,但房价仍然决定了租金,租金决定了人的生活成本,以及企业的经营成本,店铺的经营成本。

以及,当一个家庭按揭供楼的时候自己的月供成本,需要对应多少收入。

所以,它又成了一个三角恋一样的闭环,当房租变高,你不得不面对尽可能的提高收入,当铺租变高,你就不得不提高销售产品的价格。当收入提高,你的消费力就同步提高,而你的消费力提高,意味着有更多的人可以从你手中赚到钱,他们赚到钱又再次把钱投入楼市,推动楼市的房价的上涨。

赚来赚去,转来转去,富人越来越富,穷人“相对”越来越穷。

总之,购买力和房价,谁推动谁?

没有绝对。

别指望工资买房

前边可能写的有些拗口,第一遍看不太明白也正常。

我们可以换个角度来看楼市,看房价这件事。

既然高房价是由大量的富人疯抢,推高,那么中国富人的财富到底是如何聚集起来的?

这件事,展开说非常复杂,简单说就是几个点:

上代、聪明、努力、敏锐。

遗产不用说,主要是聪明、努力和敏锐。

过多的例子不去举,只说我身边近期的例子:

老家三四线的一个哥们,跑到抖音上卖所谓“富人必看的8本书”,通过不断的付费推广,几个月下来,卖了六万多套,算一算半年时间净利润接近百万。

而在这之前,也是有身边的人,在做国内视频大量搬运到国外转广告费的事儿,虽然很累,但也赚了不少。

甚至说,抖音直播的主播, 几乎没什么名气但是打赏的收入也远高于上班。

这些案例,不是教、怂恿大家去“投机倒把”, 而是想说,聪明、努力和敏锐这三样,只要占到两样,基本都能赚到不少钱。

哪怕不是新型行业,在中国目前这个阶段,有稳定的基础,持续做一个行业别三天打鱼两天晒网,或者频繁换行业,基本都能赚到不少钱。

换个角度来说,这就是中国的人口红利。

再说个例子——腾讯。

腾讯的崛起与庞大,也正是吃了中国的人口红利和深耕一个行业的持续性红利。

所以你会发现,它已经非常难以撼动。

更重要的是,你会发现依托腾讯的60000名员工,也跟着吃到了这样的红利,他/她们的收入远远领先与其他同龄人,购买力也远远领先其他大多数同龄人。

所以你认为的高房价,对于他们来说,可能就没有那么的高,那么的吃力。甚至你可以理解为他们也是推动房价中的一环。所以,深圳这样的城市房价高是有原因的。

所以说,不要指望过去那些铁饭碗,稳定工作的死工资来买房。

吃不到国家、社会、人口带来的红利,只能逐渐的被那些你原来看不起的人抛弃。


行文至此,做个总结。

其实,房价和物价和收入,永远都是相辅相成、螺旋上升。

不要只眼见自己的工资不涨,就吐槽房价与收入不挂钩。对于很多人来说,他们的收入增长速度可能比房价增长还要快,而且这样的人还不在少数。

正如刚才所说,所有的东西都是关联、闭环、相辅相成的。所以从某个角度来看,高房价不一定是坏事儿。

当然,辩证的思维看,它对于收入低又没有明显提升空间的人来说,自然也不是好事儿。

还是那句话,没有无缘无故的高房价,只看你能否吃到国家、社会、人口带来的红利,看你能否吃到房子带来的红利。

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