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小产权房到底能不能买?

2022-08-10 15:54:26    益房网     图说楼市     来源:百度百科

律师:购买小产权房应慎之又慎

广东奔犇律师事务所的刘国华律师表示,“小产权房”并不属于严格意义上的法律概念,而是在社会实践中形成的叫法。一般是指建造在农村集体所有土地之上,销售或主要销售给集体经济组织成员以外的单位或个人,且无法取得gj正式颁发的权属证书的房屋。

据刘国华律师介绍,小产权房没有不动产权证,很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件,例如,转让人拥有二处以上的农村住房;同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意;宅基地使用权随房一并转让。

“不过,绝大部分宅基地房屋买卖并不符合上列条件,绝大部分是销售给集体经济组织成员以外的单位或个人的。”刘国华律师说。

根据zg人民法院2015年12月第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村房屋买卖案件问题的意见:在gj确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照gj政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。但是广州市目前并非是试点地区。

根据《土地管理法》第六十三条的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外,根据相关法律法规的要求,向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。

所以,张萍如果购买农村宅基地房屋,合同可能被认定为无效。当然,如果房屋价格上涨,法院会考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益。

另据刘国华律师介绍,各地对于农村宅基地房屋买卖的规定也有所区别。比如上海高院出台的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为,农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理。

北京市gj人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》则认为,农村私有房屋买卖纠纷合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

“如果不是同一集体经济组织的成员购买小产权房,继承、转让、拆迁补偿、房屋质量等都存在较大风险,因此购买小产权房,需综合考虑各方面因素,应该慎之又慎!”刘国华律师说。

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