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购房合同怎么签 签合同的注意事项有什么?

2022-07-19 16:33:00    益房网     图说楼市     来源:百度百科

一、签订合同要注意的事项有哪些?


1、仔细阅读合同内容


拿到《商品房买卖合同》后,首先仔细阅读其中的内容,在自己全部理解之后才开始签约。


2、认准签约主体


仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致,以免引起不必要的纠纷。


很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体,在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。


3、注意土地使用年限


住宅的土地使用权年限为70年,商业用地40年,如开发商取得土地使用权较早,而购买人签订合同较晚,则对购房人的土地使用权有一定影响。


4、注意开发商的五证


看开发商的五证是否齐全,证件齐全了,说明开发商的房屋具备合法销售的条件,才可以签约。


5、明确商品房基本情况


购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号,以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积,明确约定房型(几室几厅)。


6、明确商品房所在项目基本情况


要明确约定合同中的各项目,如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利,明确约定车库、停车场的所有权、使用权


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7、明确计价方式及价款


明确约定房屋的总价款及计价方式,对房价款外的费用,不要作约定。


8、明确付款方式及期限


购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择;付款时应妥善保存好相关的发票、收据,此为购房人最重要的证据之一。


9、逾期付款的违约责任


要注意约定的逾期时间尽量长些为好,以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好,尽量不要超过每日万分之三。


10、约定面积确认及面积差异处理


当实际面积和约定的面积不符时,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。


如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,此部分所有权归购房者。


房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。


公摊面积的大小,也是常见的买房纠纷。为了更好地保护自己,购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚,确定公摊面积的数字,此外,还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。


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11、明确交房期限及条件


首先应明确约定交房期限;其次应明确约定交房条件。


什么时候交房,一定要写明具体的交房时间。此外,开发商在商品房交付时必须向购房人出示《建筑工程竣工验收备案表》。


另外,开发商所说的入住时具备通水(电、气)条件,一定要注意水电是临时的?还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此,在合同中都应对此有尽量明确的约定。


12、出卖人逾期交房的违约责任


在建期房逾期交房的事情时有发生,为保障自己的权益,约定逾期交房时间越短越好,较好不要超过1个月。


13、规划设计变更的约定


很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此,任何的设计变更都是有原因的,这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益,因此在签订此条款时更应审慎对待。


14、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任


如今,房地产开发商纷纷打出了精装修的牌子,但并没有写明怎样算精装修,这时,就必须在合同中明确装修标准,明确约定装饰、设备的品种、规格型号。


15、有关物业方面的约定


现实中,业主往往与物业产生很多纠纷,为保证自己入住后的权益,购房者应在附件中中约定物业的有关情况,包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。


买房签订购房合同的时候,一定要仔细看清条款,有的时候,一字之差,就相差万里。有关约定,以及违约的处理方式,一定要以书面的形式约定好。


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二、若是出现以下13种情况,个人所签的购房合同即为无效合同。


1、开发商违反法律法规


出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。


2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同


对于开发商误导导致购房人产生重大误解,或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。


3、交付房屋的套型和设计不符


开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的,购房者有权要求退房,购房合同无效。


4、房屋面积误差超过3%


开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差值超过3%,购房者有权要求退房,购房合同无效。


5、房屋主体结构质量不合格


房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房,购房合同无效。


6、出卖人未告知买受人,房屋再次抵押


签订买卖合同后,出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方,合同无效。或者一房多卖的行为,购房合同是无效的。


7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房


开发商将拆迁安置房出售给购房者,签订的购房合同无效。


8、延期交房超过合理期限


出卖人迟延交付房屋,三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的,购房合同无效。


9、出卖方原因导致无法办理房产证


商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋产权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋产权登记。


10、与无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同


《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。


刑法中的限制行为能力人是指,年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。


因此,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。这种情况在二手房交易中,比较常见。


11、产权主体无资格导致的合同无效


出卖房屋的主体必须是该房屋的产权人。非产权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。


12、房地分离出卖


由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋产权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。


13、侵犯优先购买权


房屋产权人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋产权人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。


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