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今年,青州准备在农村翻建新房的注意了···

2022-02-26 09:55:53    益房网     本地资讯    浏览:1857         来源:自然资源法律论坛

由于历史和各方面的原因,农村许多房屋(包括住宅和厂房等)建成多年,没有办理用地手续。过去,这种情况没有人管,建了十几年的房屋,没有人来过问有没有用地手续的问题。这在农村是一种普遍现象,以至于很多人认为我的房屋几十年了,不需要办用地手续!于是,房顶漏水了,有人想加一层;楼顶石棉瓦破了,要换新的彩钢瓦;房屋老旧了,要重新翻建。这些想法固然是生产生活需要,但是,如果在房屋建成后一直没有办理用地手续,你的翻新、翻建行为可能会带来很大的麻烦。2021年11月26日,自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》,自2022年1月1日起实施。新的卫片执法规则规定,对《土地管理法》颁布实施后,在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为认定为新增非农建设违法用地。


我国《土地管理法》自1987年1月1日起施行。按照《土地管理法》的规定,一切非农建设占用土地的,都应依法办理建设用地审批手续。严格来说,1987年1月1日后没有办理用地手续的非农业建设行为,其占用土地都属于违法用地。只是在20多年的管理实践中,因为土地执法不严等多方面的原因,有很多违法用地未处理到位,本来可以补办用地手续的也没有抓住政策机会,尤其在农村,没有合法用地手续的住宅、厂房等至今仍然大量存在。近年来,国家对耕地保护要求越来越严。自然资源部适应形势需要,在卫片执法工作中制定新的规则,规定1987年《土地管理法》实施后未经审批建设的建筑物,如果翻新、翻建、新建被卫星发现,就会被认定为新增非农建设违法用地,要依法接受处理。


有人会说,我的房屋占地不到一百平方米,卫星能发现吗?可以肯定地说,能发现。我国高清卫星影像图是亚米级的,不到一平方米的地表变化都会被卫星捕捉,几十平方米的变化更不用说。当然,如果卫星经过时,你所在的地方正好被云层遮盖,卫星暂时发现不了,但下次卫星经过时就不一定有这么好的运气。有人懂点法律,可能会说,即使我没有办理用地手续,《行政处罚法》规定两年没有发现就不再追究,几十年过去了,还能追究吗?这个问题相关部门也有明确的解释:违法占地处于持续状态,不受两年追溯时效的影响。

还有人说,我的房屋没有办理用地手续,但我不翻新、不翻建,是不是不会受到处理?仅从土地卫片执法角度看,如果不翻新、不翻建,卫星不会发现变化,还是像前十几年一样,没有人会过问,但不表示该房屋用地手续合法。

因此,2022年翻新、翻建房屋要小心了!如果需要翻新、翻建的房屋是在1987年以后建成的,此后一直未办理用地手续的话,就需要特别注意,最好在咨询有关方面、完善用地手续后再翻建,切莫就因为换个房顶,牵扯出违法用地问题。

那么,无合法手续又想翻新、翻建的怎么办?首先,国家出台的新规定指的是未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为。如果你使用的土地有集体建设用地批准书或宅基地批准书、不动产登记证的朋友,你的用地是有合法权源的,不属于该条规定之列。如果你翻新、翻建、新建,在不扩大用地范围的前提下,只需要办理乡村建设规划许可手续即可。 第二,对没有经过审批也没有权属来源的土地怎么办?你的房屋如果是在2020年7月3日国家明令不得乱占耕地建房之后才建成且占了耕地的,属于乱占耕地建房,要严惩,很有可能会被拆除。但如果是在此之前就已建设完成的,应抓紧咨询,看能否办理宅基地或集体土地确权登记。 2020年5月14日,自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号),提出要在2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。由于经费等多方面的原因,这项工作在相当多的地方并没有完成。根据有关文件,在宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作中,解决相关历史遗留问题的办法是: 在用地方面。对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议或异议不成立的,由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明,经乡(镇)人民政府审核批准,属于合法使用的,予以确权登记。换句话说,对没有权属来源材料的宅基地,只要符合一户一宅条件且在地类数据库中属于建设用地的,按程序由乡镇政府批准后,可作为合法用地登记。 在规划方面。对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

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