您的位置:益房网 > 资讯频道 > 资讯详情

干货来了!年轻人买房要注意什么?

2021-07-25 11:05:16    益房网     图说楼市     来源:知乎-运动改变喵生

年轻人买房,要明确两个要点,三个保证。

就是边际价值上升;两个要点,就是核心需求,现金为正;三个保证,是保证多问多看,保证产权清晰,保证坚决果断。

下面咱们分点说明。

买房的四个维度》居住、通勤、配套(主要是指教育)享受性、多满足一个条件,其价格差是翻倍上升的;

举例来说,就是:年轻人买房的需求,在没有小孩也不接四个老人同住的时候,其实只有吃喝拉撒,两室一厅一厨一卫,60个平方足够了;这样的房子,就够住了(条件一);这种房子很多,不问房龄不看朝向不看楼层,也不问位置,如果要置办一套,不会很贵。假设是60万吧。

而要满足通勤条件,如在工作稳定的条件下保证1小时或半小时内从小区门到公司单位门,或在地铁口1公里范围内,这样的房子就要以购房者工作地点画一个半径在10公里的圆(上述称之为条件二);此时在满足条件一的情况下,其价格上升为90万到100万,差值在30万到40万。

而在通勤也满足的条件下,要求小区有一个很强的公立幼儿园以及一个市前十的公立小学(条件三),价格上升会直接达到150万~200万,相对于满足条件一、条件二的房子,差值在60万-100万(粗略举例),总之一定会大于40万。

而在配套也满足的条件下,要求户型面积大且方正、四室、南北通透、楼层黄金(六层的二三四层;高层的总楼层数三分之二层到顶层减一层,如12层的9到11层)、小区容积率低(<2.0)、物业很好,这些统称为条件四,则价格会直接上升到400万到600万,差值在200万到400万,总之一定大于100万。

也就是说,房子在居住、通勤、配套、享受性,这四个条件满足其一其二,很好找也买得起,但是全都满足,是预算不充足的年轻人完全无法承受的。而反过来说,就是边际需求递减:100满足1个维度,150满足两个维度;但是再多花100万,到了250万的时候,可能才满足的了三个维度。四个维度的房子,其价格已经是爆表了。

从这一个——边际价格上升——可推出两个要点,就是开头说过的核心需求,现金为正。

核心需求,就是说,在居住、通勤、配套、享受性中,找出不超过满足两个需求的房子,作为置业的首要选择。如居住+通勤,就是成熟区的小户型,两居室;居住+配套,但是离工作地点很远;居住+享受性,就是城郊大户型,但是没小学也没修地铁,需要开车拼车上下班;

但是我个人建议年轻人选 择居住+通勤两个属性的房子。因为:没要小孩,学区这东西七年内是用不到的;郊区太远,每天通勤1个半小时,会非常疲惫,年轻重在积累,快速让工资翻倍,节约点时间投资自己,或者锻炼一下身体都挺好的;其实不和父母住,两局老公房都够住了。郊区将来房子卖不卖的出去咱不好说,市区里的房子好租吧。。。用租金来还一下房贷也挺好的。

现金为正,就是说,不要用炒房的思维来买房,用超高杠杆榨干现金流来赌未来房价会大幅度上涨,要保证现金流为正数。这个答案写在2019年6月,地产再怎么能涨,也不能半年涨一半一年翻一倍这种涨法了(当然还是要具体问题具体分析,房价预测这种东西,知乎从来就没准过,不然这么多大神有谁预测出苏州19年春节这一波暴力拉升的行情了?);什么信用卡循环套现养现金流、P2P借贷、首付贷款这些负摊销的邪术,在15-16还可以,现在再用,一个是现金压力真的过大;二来是扛不住任何风吹草动,万一家里有急事用钱,一分都拿不出来,一般人心理承受不住的。超高杠杆固然可以获得超高收益,但在微弱波动就会把手中筹码洗的一干二净;比如10倍杠杆,波动十分之一全部现金储备就被洗完了,下面就只能跳崖了。建议保证每个月净现金流大于1000(因城而异,保证万一中的万一时,自行车行车上班,每天吃老干妈拌面,这还是可以度日的~~)

再说三个保证。

保证多问多看,顾名思义,就是多看盘;看好了盘也看好了房子后,也要对一个房子问三家以上的中介,问遍左邻右舍,楼上楼下,同层对门。中介为了成交,会两头骗,和房东压价,向购房的年轻人制造恐慌(比如:和房东讲这个价格挂高了,压低带看次数;和购房者讲有很多人都看上了,都要签约了,让购房者赶紧买等等);隐瞒关键信息,如凶宅,漏水,私改户型等等。这样,多问几个中介,问问左邻右舍,就是为了防止这种情况。

保证产权清晰,其实是承接上一条,就是一定要弄清楚房子的产权情况。比如:房产本在不在房东手里?在银行手里,是按揭贷款没还完,还是房东抵押了?需要还款才能解除抵押吗?还款需要购房者参与吗?有没有离婚而房产本有前妻的姓名?会不会加上共有人?共有人一致同意过户吗?是不是代理人签约而房东本人不在国内?有没有继承税?房产交易一般都可以查房屋的抵押情况,但务必找中介问个清楚明白。总之一句话:见人见证,签字画押。也就是说,签订合同之间,一定要是房东本人拿着身份证和房产证的复印件,见到本人,见到身份证和房产本复印件,见到房源核验码;再谈签约的事。

保证坚决果断,就是说,如果房子本身已经看好也确保产权无误了,那就早作决断,一周之内签约,签约后一月之内过户。一切的咨询、建议、参考都应该在你看到心仪的房子的时候到此为止;买下来,它的所有者那一栏写的是你,这是重要的,于房子本身是涨是跌,已经不重要了。这样说,是因为房价本身是不可预测的;而且即便有所谓的预测房价的方法,人就会在买房中寄托太多的东西,会让纯粹的居住承载很多不属于它该承载的责任,比如涨价、置换,这都不是买房阶段要考虑的问题,都到了签约阶段再关注房价走势、土地政策这种东西,会让人犹豫不决,然后进退失据,做出不理性的决策。看好它,买下它,就这么简单。

在这里再插一句,本文不包括任何对房价走势的预测。因为我个人认为房价走势是很难预测的。原因有二:其一是房价房价,一城一价,一区一价。上来不说城市,就在那里瞎几把白活一线如何二线如何三线如何,这就是耍流氓。房价的分析,怎么能画个一二三四线就开始大谈特谈,就算是画一个市、一个区都不行,一个区县也得有100个以上的小区,怎么可能看过都没看过就能掐指一算,说得出来未来如何如何。房价的分析,从来都要一个区片一个区片地来,要近距离感受市场情绪,观察市场反应。就算是房企,也得从具体某一个区县的人口、等估计市场容量,从收入分布等一堆参数估计盈利空间,还得前期调研;房企都要一区一县分析,知乎这多大神上来就把整个国家都分析了,可能么?

其二是房价的形成机制是非常复杂的问题,远非政策、人口、成交量这些参数就能决定的;其中还掺杂了政府、银行、土地、利率等一大堆的变量,单说利率,它又和财政政策、进出口贸易、市场预期等一大堆自变量相关,这些子变量各自又有关联;这些循环相关的参数,如何整合成一个或一组公式,能组合出来估计可以拿诺奖了;所以预测房价这个问题,很难。要是世界上真有把握房价等不动产价格的能力,当年的次贷危机就不会爆发了,不会爆发得那么惨烈;因为五大投行的分析能力算是世界金融机构的顶了吧?怎么也比知乎高吧?一个循环做空不是一把赚爆炸。可次贷危机后还是爆发了;五大投行都死了一个(有瑞达利欧等少数人当时确实猜到了次贷危机,做空赚了很多)。当然你说是因为智慧不足,还是贪婪超过了智慧这种关乎人性和哲学的问题,咱就不讨论了。

来源:知乎—运动改变喵生

意向报名
姓名: 手机号: *必填 来自:

欢迎关注更多

益房网业主微信群
找邻居,聊家装,拉家常
微信公众号
微信公众号
益房网微信端,一键授权登录
微信小程序
微信小程序
微信淘房源,极速跨屏浏览!
发表评论
温馨提示:请文明上网理性发言→_→

全部评论

/文明上网理性发言

回复(0)

最新楼盘

| 更多楼盘
  • 玺园

    玺园

    待定

  • 天泰·未来城

    天泰·未来城

    待定

  • 恒信山水·龙悦世家

    恒信山水·龙悦世家

    待定

  • 城南公馆

    城南公馆

    待定

约房小蜜看房
姓名:
手机:



免费看房电话:13953686592

热门推荐楼盘
发布
消息
客服
  • 益房网 官方客服热线

    13953686592

    工作时间周一至周六8:00-17:00

小程序
  • 微信扫一扫

    使用小程序

合作
  • 微信客服号:qingzhouyifangwang

    添加我为好友

顶部